Поиск
  • Lilia Agarkova

Маленький отель в Сочи пытается защитить свои права

Компания - арендатор пансионата "Кристалл" в городе-курорте Сочи, подверглась юридической атаке компании - владельца зданий пансионата, которая в прошлом году сменила собственников. Бенефициаром компании стал крупный федеральный строительный холдинг. Новые собственники досрочно расторгли договор и потребовали арендатора покинуть пансионат, не дожидаясь окончания срок аренды - в пансионате начинается масштабная реконструкция. Что о подобных ситуациях думают юристы.

Предприятие "Оркестра "Кристалл" работает в пансионате 3 года
Предприятие "Оркестра "Кристалл" работает в пансионате 3 года

Малое сочинское предприятие ООО "Оркестра Кристалл" три года назад заключило договор с АО «Пансионат «Кристалл», владеющим старинным пансионатом в Сочи, постройки 1950-ых годов для управления гостиницей Orchestra Crystal Sochi Resort 2**. Три года отель работал в сегменте оздоровительного отдыха, принимал отдыхающих, претензий к нему со стороны владельцев двух зданий отеля не было.


В августе 2021 года Группа ЛСР купила 92,31% акций АО «Пансионат «Кристалл» и стала ее владельцем, сообщило издание "Новый Проспект" в августе 2021 года со ссылкой на релиз компании.


Сумма сделки не раскрывалась. По оценке специалистов, реальная стоимость актива составляет примерно 350 млн рублей, а эксперты по сочинской недвижимости считают, что сумма сделки могла составить 400-500 млн рублей, писали СМИ.


Что в активе

Отель состоит из двух корпусов, в которых находятся 104 номера, 90 номеров в одном корпусе и 14 номеров в другом. На территории пансионата есть ресторанный комплекс, детские и спортивные площадки, а также в пяти минутах ходьбы - городской пляж длиной 120 м, который находится в аренде у второй компании бывших собственников АО.


Но у АО "Пансионат Кристалл", которое поспешило поделиться акциями с крупным российским застройщиком, есть обременение. Это ООО «Оркестра Кристалл», которая и занималась эксплуатацией здания и управляла гостиничным комплексом.

Экзотические растения, которые выращивали в парке, окружающем пансионат с 1957 года, могут исчезнуть в результате реконструкции
Экзотические растения, которые выращивали в парке, окружающем пансионат с 1957 года, могут исчезнуть в результате реконструкции

Между контрагентами были заключены договоры аренды. Предметом договоров стали гостиничный комплекс и связанная с ним инфраструктура. В соответствии с зарегистрированными в Росреестре договорами объекты сданы в аренду до 26 декабря 2023 г.

В декабре 2021 года Николай Дорохин, директор и владелец ООО "Оркестра Кристалл" узнал о том, что у его контрагента сменился директор.


Новое руководство информировало арендатора, что договор аренды расторгается, а им следует оплатить остатки аренды немедленно и покинуть территорию пансионата.

Также была попытка завести на территорию пансионата свою охранную структуру.


Новая метла

Дорохин удивился и предложению, и тону, каким оно было сделано, далее между предприятиями началась переписка, которая закончилась тем, что директор ООО "Оркестра Кристалл" написал заявление в полицию после попытки занять помещения, находящиеся в распоряжении ООО, силовым путем.

Ведь такие вопросы, как досрочное расторжение договора аренды решается не в императивном порядке, а в Арбитраже, если стороны не находят понимания при переговорах, говорят специалисты. И уж тем более, не с применением силовых отрядов.


В столовой пансионата
В столовой пансионата

Также ООО "Оркестра Кристалл" рассчитывало получить компенсацию за средства, вложенные в ремонт и частичную реконструкцию номеров и рекреационных зон пансионата. "Затрат, конечно, больше, но в письме к новому собственнику мы просим всего 5 млн рублей", - говорит Николай.


Однако после обращения в полицию, директор арендодателя перестала общаться с арендатором. Тем более, что согласно переписке, руководство арендодателя считает, что здания эксплуатировались не в соответствии с договором, и в никакой компенсации арендатор не нуждается.


"Но такие вопросы решаются в суде. Договор, фактически, еще на два года, - говорит Николай Дорохин, - мы инвестировали в пансионат средства, всего около 15 млн рублей, и планировали работать". Сейчас в пансионате гостей нет, но с апреля их надеются принимать.


Даже если придется закрываться, средства нужны на завершение деятельности, закрытие предприятия и увольнение по всем правилам персонала, настаивает директор.


Дорохин добавляет, что дважды писал письма Андрею Молчанову, основателю и мажоритарному акционеру ПАО «Группа ЛСР», но ответа не получил. По словам Николая, сочинское руководство устно сообщило ему, что "платить ничего не будем, платят только слабые, а мы не слабые".

Пляж у пансионата - арендован у города, галечный
Пляж у пансионата - арендован у города, галечный

По сведениям Николая Дорохина для подготовки строительных мощностей, на территории парка пансионата уже рубят деревья. "У них был порубочный билет на 9 деревьев, но спилили они, возможно больше, и часть из них были хорошие, здоровые деревья", - рассказывает директор.


Мнение Группы ЛСР

«Как собственник пансионата «Кристалл», «Группа ЛСР» вправе расторгнуть

договоры в случае, если арендатор существенным образом ухудшил состояние объектов и не исполнил предписания собственника по устранению этого нарушения, - комментирует публикацию пресс-служба компании. - В ноябре 2021 года администрация Хостинского внутригородского района города Сочи письмом №8499/01/3-01-41 обратила внимание на неудовлетворительное состояние фасада пансионата «Кристалл».

Фото предоставлено Группой ЛСР
Фото предоставлено Группой ЛСР

В этом же письме администрация обратилась к собственнику здания с просьбой обязать арендатора провести необходимые работы по ремонту фасада. Указанный факт послужил основанием для проведения контроля осуществления арендатором деятельности, предусмотренной договорами. В ходе проверочных мероприятий зафиксированы значительные ухудшения состояния объектов: здания не отапливались, в помещениях было сыро, завелась плесень, образовались трещины, на прилегающей к зданиям территории за несколько лет скопился крупногабаритный мусор, а некоторые зеленые насаждения стали аварийными, превратившись в сухостой. В установленные сроки нарушения содержания объектов арендатором устранены не были. Предписание городской администрации ООО «Оркестра Кристалл» также проигнорировало.


В течение действия договоров ООО «Оркестра Кристалл» практически не

занималось ремонтом объектов недвижимости. Текущее фактическое состояние

помещений пансионата свидетельствует об отсутствии вложений арендатора в

поддержание нормального состояния объектов, физическом и моральном износе

гостиничного комплекса.

Фото предоставлены Группой ЛСР


Учитывая изложенное, собственник недвижимости был вынужден расторгнуть

договоры аренды, поскольку дальнейшая деятельность ООО «Оркестра Кристалл» не

только нарушала условия заключенных договоров, но и создавала риски для жизни,

здоровья и имущества граждан вследствие нарушения арендатором противопожарных и

санитарно-эпидемиологических норм в зданиях пансионата».


Мнение адвоката

"Гостиниц в аренде много, поэтому проблема, связанная с инициативой арендодателей гостиниц, не единичная. Это общая проблема практики арендных договоров, - говорит адвокат по гостиничному праву Наталья Петровская, - наши гостиничные арендаторы не сильно защищены от таких ситуаций.

Когда речь идет о ритейле или аренде офисов, арендаторы, как правило, хотят иметь возможность быстро выйти из договора, если что-то пошло не так, и их не сильно пугает право арендодателя на расторжение договора.

Наталья Петровская, адвокат по гостиничному праву
Наталья Петровская, адвокат по гостиничному праву

Гостиницы - это другое, им нужны длинные и стабильные договоры, так как объем инвестиций в устройство номеров значительно выше. Кроме того, в гостинице живут люди, и если арендодатель перекрывает вход в гостиницу из-за арендного конфликта – страдают в первую очередь именно люди, живущие в гостинице.


Поэтому при заключении договора аренды важно исключить возможность одностороннего внесудебного отказа арендодателя от договора и четко определить, когда и на каких условиях арендодатель вправе подавать в суд на односторонне расторжение.


Например, распространенным основанием для расторжения договора является несогласованная перепланировка. Наверное, разумно включать в договоры условие о том, что считать согласованием перепланировки, чтобы у гостиницы была и какая-то свобода для маневра.

Сегодня у большинства арендодателей в голове передача помещений в аренду – это не «мы продали свое помещение на несколько лет и не можем без веской причины вмешиваться» (как должно бы быть), а «мы пустили гостей, и если нам не понравится что-то или будет более выгодный вариант использования – в любой момент заберем обратно».


Это – порочная модель отношений, и переговоры по детализации условий договора хоть как-то могут пошатнуть ее. Практика, к сожалению, частая и печальная, повторюсь. В Москве был недавно случай выселения отеля.

Относительно данного дела – невозможно его комментировать, не видя всех материалов дело. И мы понимаем, что смена собственника – это не основание для расторжения договора аренды (в ГК РФ четко это определено), поэтому новый собственник в попытках досрочно вернуть себе объект, ищет основания в условиях договора аренды, а также предпринимает фактические действия, затрудняющие деятельность арендатора. Надеемся, что условия этого договора защитят арендатора, и пожелаем гостинице победы в суде".


Волнение в сетях

Между тем в Сочи активизируются градозащитники, которые выступают против строительства апартаментов и гостиниц на месте российских санаториев и пансионатов, являющихся историческим и культурным наследием Сочи.

Об этом, например, подробно рассказывает видео на Youtube, котором говорится об реконструкции гостиницы "Приморская".

Жители в группе "Общественное Гражданское Движение За Сочи!" в сети Фейсбук также обсуждают реконструкцию пансионата "Кристалл".


"Волна" - величественное здание которое сохраняло комфортную температуру в самую жару даже без кондиционеров. Идёшь и рассматриваешь его. ... Почему не сохраняют санатории?", - спрашивают участники группы. Беспокоит жителей Сочи также вырубка деревьев в парках, сокращение зоны зеленых насаждений. "Раньше мы кустик не могли тронуть без разрешения, веточку. А сейчас все идет в расход", - говорят специалисты в видеоблоге журналиста Анны Колмогорцевой.


231 просмотр0 комментариев

Недавние посты

Смотреть все